在座的各位参加西部论坛的房管局领导以及其他各个地方的房管局领导，大家下午好！

      首先我想说的，非常高兴能够来到中国房地产西部论坛，我也一直非常的渴望了解西部的情况。我主要是搞房地产经济学方面的研究，有一位比较著名的经济学家——王梦奎，他是国务院发展研究中心的前任的主任。他曾经说过这样一句话：中国现代化的困难之点不在东部，而是在西部；中国现代化的落脚点最终可能也是在西部地区。这句话我早些年已经听说过，印象也很深，所以我一直希望能够对西部有一些了解。我一直都没来过新疆，更没来过乌鲁木齐，不像姜万荣司长，他多次来新疆，对新疆是非常了解了。我接到这个任务以后，非常的犹豫，就觉得来了能不能够讲的好，因为对情况真是不了解。我做好了听大家批评的准备。

      我有几种讲，一种是泛泛而谈的讲，还有一种是讲我最熟悉的粤商地产。

      这次对象主要的不是开发商，主要是西部12个省会城市的房地产管理部门的官员，我想应该是比较有针对性的结合这次的主题，就是西部和政府，我觉得应该这么讲。这样一讲对我本人来讲风险比较大。既然是论坛，大家希望能够听到一些不是每天能够听到的观点，这些观点很可能说出来就是要挨骂的。

      其实我还有一个想法，一般情况下我跟政府官员在一起我会觉得比较放松。一对着媒体我就害怕。现在很多论坛大家都知道，是开发商在作秀，找一帮专家学者去讲，那种论坛我也是敬而远之的，但是和政府官员一起讨论问题我是很愿意的。我做房地产研究的课题，主要还是和各级政府，包括建设部、广东省、广州市等各级政府的一些研究课题有关，说一这一块我相对来讲还有些想法，所以我想今天在这里跟大家一起讨论。

      我在来之前做了一些数据的收集准备工作，首先看一下最新的市场数据。因为我们知道，发改委和国家统计局每个月、每个季度都会公布一个全国70个大中城市的房屋销售价格指数，这是每月公布的和上年同月相比的房价的上涨情况。比如说这里的120%就表示6月份这个地方的房价是2007年6月份上涨了20%。大家发现这儿有一个冲的最高的，接近120%的，这个城市就是乌鲁木齐。五月份接近120%的也是乌鲁木齐，整个上半年乌鲁木齐的持续接近20%的涨幅比例。2007年11月涨幅最高的是深圳。

     我这么说没有下任何的判断，只是做了一个非常简单的描述。在70个大中城市里，这八个月以来的涨幅，乌鲁木齐基本上是排在全国第一的。这是一个事实。我没有做任何的规范研究，没有说这个事是好还是不好，或者这个会造成了什么样的结果，并不是我为了回避什么，而是我要暂时不下这个判断。这是一个非常简单的实证研究，只是我了解了一下这个数据而已。当时我也在想，这是不是因为乌鲁木齐去年接了房地产西部论坛以后，觉得应该就把自己的房价给弄得高一点？这个没有任何的关系。为什么这样呢？乌鲁木齐的同志可能会说：这个只是叫做补涨，原来一直没有涨，只是现在涨了。在2005、2006年乌鲁木齐房价的数据涨幅基本上是个位数，北京、上海、深圳、大连、青岛等东部沿海城市当时的房价涨幅达到10%左右，西部唯独呼和浩特涨幅是比较高的，也比较接近东部沿海城市，这个都不是我今天要下判断的东西。

    就房价指数而言，其实它未必就能够反映房地产市场价格的全部的、真实的情况。为什么要这么说？因为我们最近也在做一些房价指数方面的研究。这个是某城市从2006年1月到2008年3月价格指数的走势，这条黄线是该城市发改委和统计局的价格指数，相对来讲是比较平稳的。同样在同期有一个房管局的均价指数（房管局房地产交易中心每个月的成交总金额÷成交总量），那个均价指数和发改委的销售价格指数差的很远。从我对这个城市的价格实际情况的了解来看，我认为房管局的均价的指数突然冲到顶峰，再逐步下滑有一个很明显的分值，我觉得房管局的销售价格指数是比较反映当时市场的实际情况的。另外还有一个指数大家可能听到的比较少——城房指数，这个指数一直没有公开，这是建设部做的指数。城房指数建设部做了一年多了，也有让各个城市报上去了，但是并没有向社会公开，这个指数反映的虽然不是完全和房管局的均价指数吻合，但是基本上是一致的。我今天不想讲指数究竟该怎么做才能更准确的反映市场，这个是一个比较复杂的学术问题，我只是用这个来举一个例子来说明一下。我们平常很多的价格指数，它有的时候能够给你做参考，但是它并不一定能够很准确的，很全面的把市场的情况完整的反映出来。

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