预告登记专题

《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记由当事人共同申请。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应按预告登记事项办理相应登记。



	什么是预告登记?




	我们在购买商品房或二手房时，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，让那些想投机的开发商有空子可钻。例如：商品房买卖合同订立后，开发商又将房子卖给第三人，导致“一房多卖”；房屋买卖合同订立后还未办理过户时，卖方未经买方同意，将此房屋抵押给第三人等等。购房者的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。

一般我们签署的合同只起到法律效力，当出现一房多卖时，法律保护的只是第一签署人，而其他受害人只能找开发商或销售商索要赔偿，像这样的事，我们已经是屡见不鲜了。预告登记很有效的避免了这样的一房多卖事件的发生。当完成预告登记后，买卖双方成为一种准物权关系，只有完成房屋的实际登记，准物权才能转化成现实物权。

进行完预告登记后，卖方没有经过买方同意，不可以对其约定的物产进行任何的处置，也就是说卖方已经没有了对其约定的物产的占有权和处置权。例如，李先生将自己的房子卖给刘先生，对此事件两人做了预告登记，当李先生想要再将其房子卖给王先生时，想要到有关部门做登记，有关部门在审核的过程中，发现之前做过预告登记，是不会再给李先生做登记的。

1、预购商品房；

2、以预购商品房设定抵押；

3、房屋所有权转让、抵押。



	预告登记的使用范围

1、保护购房人的权益

购房人购买的预售商品房（期房）一般不具备办理产权证的条件，办理预告登记后，买卖双方会成为一种准物权关系，可有效解决延期办证、一房二卖的问题，例如楼盘竣工验收后开发商不为购房人办理产权证，购房人可凭买卖合同及预告登记证明等材料自行办理产权证。房屋买卖合同签订并预告登记后，未经预告登记申请人书面同意，房屋登记部门不受理卖方将房屋转移给第三人的登记申请，保障购房人将来能够取得属于自己的物产。预购商品房预告登记或房屋所有权转移预告登记后，登记部门不受理由于预售方或卖方的原因涉及的司法查封等限制要求。

2、维护金融秩序

申请办理预购商品房按揭业务的，必须办理预购商品房的预告登记，进而保障金融机构的信贷安全，防范骗贷，维护金融秩序。预告登记制度是民法中诚实信用原则的具体体现。根据预购商品房预告登记条例，预购商品房需要提交已登记备案的商品房预售合同，申请人的身份证明，有这些作为抵押有效的防范了骗贷，从而维护了金融秩序。

3、保证售房人的正当权益

预购商品房预告登记后房地产开发企业可以通过约定对购房者由于延迟付款、未获银行贷款审批等原因退房进而可单方取消备案。房屋所有权转移预告登记后，购房者未履行约定义务导致转移无效的，售房者可依据预告登记单方申请取消原房屋所有权转移预告登记。